Eigentümerwechsel

Eigentümerwechsel – Darauf sollten Sie als Vermieter achten

Eine Immobilie bietet sich allgemein sehr gut als eine sichere Wertanlage an. Kein Wunder also, dass viele Menschen sich eine Wohnung kaufen und diese dann über längere Zeit vermieten, um somit eine zuverlässige Einkommensquelle zu generieren. Jetzt kann es natürlich dazu kommen, dass eine große Menge Geld sofort benötigt wird und man sich dazu entscheiden muss seine vermietete Immobilie zu verkaufen. Dabei stellen sich viele Fragen; Worauf muss ich als Verkäufer achten? Welche Pflichten habe ich? Was geschieht mit den Mietern? etc. Um diese und weitere Fragen handelt der folgende Beitrag, welcher Ihnen dabei helfen soll Ihre Probleme beim Verkauf einer Immobilie zu lösen. Des Weiteren muss der Verkauf einer Immobilie gut geplant werden. Wir möchten Ihnen mit unserem Wissen weiterhelfen und Sie auf den Verkauf bestmöglich vorbereiten.

Immobilie verkaufen mit Mietern – worauf achten?

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen, kann von Problemen begleitet sein. Als Eigentümer müssen Sie ein paar Besonderheiten beim Hausverkauf beachten. Sie treten beim Verkauf alle Rechte und Pflichten als Vermieter an den neuen Käufer ab. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dieser zwar Eigenbedarf anmelden, aber bereits im Vorfeld sollten einige Dinge geregelt sein.

Es geht primär darum, die Mieter rechtzeitig mit ins Boot zu holen. Das bedeutet vorrangig, dass Sie die Mieter rechtzeitig über den geplanten Immobilienverkauf informieren sollten. Vielleicht möchte er die Immobilie gerne selbst erwerben und wenn Sie sich einig werden, sparen Sie sich den Aufwand. Beachten Sie auch ein mögliches Vorkaufsrecht des Mieters. Das liegt vor, wenn in einem Mehrfamilienhaus nach Abschluss der bestehenden Mietverträge Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

Liegt eine Eigentümergemeinschaft vor, müssen Sie diese natürlich auch über den geplanten Verkauf informieren. Möglicherweise hat ein anderer Miteigentümer Interesse, die Wohnung zu kaufen. Das Amtsgericht Berlin hat in einer Entscheidung übrigens festgestellt, dass ein Verkäufer auch die rechtliche Pflicht mit dem Kauf übernimmt, die Mieter über den Verkauf zu informieren (Az. 8 C 28/15).

Vermieter will Haus in NRWverkaufen – Besichtigungstermine

Bei Hausbesichtigungen muss sich der bestehende Vermieter mit den aktuellen Mietern absprechen. Bei Hausbesichtigungen greift das sogenannte Besichtigungsrecht, das Vermieter oder deren Immobilienmakler berechtigt, die Wohnung oder das Haus für eine Besichtigung zu betreten. Der Gesetzgeber hat aber einige Rahmenbedingungen festgelegt, die wie folgt aussehen:

Die Besichtigungen sind nur zu angemessenen Tageszeiten zulässig, das bedeutet zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr.
Nur in Ausnahmefällen sollte in Absprache mit den Mietern eine Besichtigung an Sonn- oder Feiertagen stattfinden.
Der Vermieter muss 24 Stunden vor dem geplanten Besichtigungstermin die Mieter darüber informieren und sich den Termin bestätigen lassen. Desto früher, umso entspannter wird das Verhältnis mit den bestehenden Mietern sein.
Urlaubszeiten oder Krankheit sind natürlich vom Vermieter bei der Planung von Besichtigungen zu berücksichtigen.
Es besteht keine grundsätzliche Pflicht, dass Mieter ihre Wohnung permanent für Besichtigungen zur Verfügung stellen.
Der Gesetzgeber sieht die Pflicht des Mieters bereits erfüllt, wenn einmal pro Woche für eine Dauer von 2 Stunden das Mietobjekt für Besichtigungen zur Verfügung steht.
Möchte der neue Besitzer eine Modernisierung durchführen, könnten auch Architekten oder Handwerker das Mietobjekt besichtigen wollen.
Auch die Mangelbeseitigung ist ein berechtigter Grund für eine Besichtigung, die der derzeitige Mieter nicht ablehnen kann.

Immobilienverkauf in NRW gut vorbereiten

Eine vermietete Immobilie in NRW zu verkaufen, bedarf gründlicher Vorbereitung. Dazu gehören auch die Unterlagen für den Hausverkauf. Neben der Festlegung des Verkaufspreises und ggf. einer Wertermittlung benötigen Sie folgende Dokumente:

Grundbuchauszug, Flurkarte
Grundrisse
Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
Energieausweis
Nachweise zu den Betriebskosten
Nachweis über die Höhe der Grundsteuer
Aktuelle Mietverträge samt Angaben über die letzte Mieterhöhung
Umlage der Nebenkosten auf die Mieter, Betriebskostenabrechnung
Belege über Instandhaltungsrücklagen
Nachweise über eventuelle individuelle Vereinbarungen mit Mietern
Kopie der Mietverträge als Anlage zum Kaufvertrag
Auflistung mit Angaben zu Mietkautionen und Betriebskosten

Mieter kündigen wegen Verkauf des Hauses

Die Veräußerung vermieteter Immobilien ist ungleich schwerer als bei Objekten, die leer stehen. Kündigungen des Mietverhältnisses durch den Vermieter sind nicht möglich, wenn Sie planen, die Immobilie zu verkaufen. Auch wenn die Kündigung an enge Voraussetzungen gebunden ist, ist sie nicht kategorisch ausgeschlossen. Möglich ist eine Kündigung, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Nur dann können Sie den Mietern ordentlich kündigen.

Die Voraussetzungen für die Kündigung von Mietern lassen sich in vier Gründe gliedern, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit es ein Kündigungsrecht gibt.

Sie beabsichtigen, die Mietsache anderweitig zu verwerten. Dafür muss die Absicht, die Immobilie zu verwerten, konkret sein. Die Beauftragung eines Maklers dient der Konkretisierung, aber andererseits ist das Fehlen nachweislicher Aktivitäten auch hinderlich bei der Beweislast einer konkreten Verwertungsabsicht.
Die beabsichtigte Verwertung muss angemessen sein. Das ist leider ein unbestimmter Rechtsbegriff und wird je nach Einzelfall von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Eine wirtschaftliche Verwertung ist dann angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Bedauerlicherweise müssen für die Erklärung dieser Definition Beispiele aus der Rechtssprechung herangezogen werden, denn auch hier fehlt es an klaren Vorgaben. Nicht angemessen wird allerdings ein Verkauf, wenn deren Erwerb ein Risikogeschäft darstellt sowie erkennbare Risiken aufweist. Auch Spekulationsgeschäfte gelten nicht als angemessen.
Sie sind an der Fortsetzung des Mietverhältnisses in angemessener Form durch die Verwertung gehindert. Wenn die Durchführung der beabsichtigen Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt, kann es zu einer Kündigung des Mietverhältnisses kommen. Das sogenannte Verwertungshindernis liegt vor, wenn der Verkauf der Immobilie wegen des bestehenden Mietverhältnisses gar nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre.
Sie erwarten, dass durch die Hinderung an der angemessenen Verwertung erhebliche Nachteile entstehen. Zu den erheblichen Nachteilen gehört etwa die Tatsache, wenn die entstehenden Nachteile des Vermieters einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter beim Verlust der Wohnung entstehen. Vermögenseinbußen, die die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers ernsthaft in Frage stellen, gehören ebenfalls zu den Gründen der Unwirtschaftlichkeit.

Kann Vermieter Auszugsprämie anbieten?

Wenn Sie das vermietete Haus unbedingt verkaufen wollen und die ein oder andere Hürde scheuen, dann können Sie bestehende Mieter mit einer Auszugsprämie und einem Auflösungsvertrag eventuell überreden. Dabei gibt es aber einige gesetzliche Grundlagen zu beachten. Die Auszugsprämie stellt unter Umständen für Ihre Mieter eine reizvolle Lösung dar, noch vor dem geplanten Verkauf in eine andere Immobilie zu ziehen.

Für Sie als aktuellen Eigentümer könnte diese Prämie dabei helfen, einen besseren Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Der Preisunterschied zwischen einer vermieteten und einer nicht vermieteten Immobilie kann bis zu 30 % betragen. Mit dem Aufhebungsvertrag einigen sich beide Parteien auf ein früheres Auszugsdatum. Ein schneller Auszug des Mieters kann Ihnen auch dabei helfen, wenn Sie die Immobilie sanieren wollen.

Die finanziellen Anreize können auch dann hilfreich sein, wenn der neue Eigentümer selbst in die Immobilie ziehen will. Die Kündigungssperrfrist macht die Eigenbedarfskündigung häufig zu einer langwierigen Angelegenheit und der Aufhebungsvertrag ist hier eine vielversprechende Möglichkeit, sich vor Ablauf der Frist mit dem aktuellen Mieter zu einigen.

Die Höhe der Abfindung lässt sich nicht pauschal beantworten. Aber sie sollte sich an der Nettomiete für mehrere Monate orientieren. Eine einseitige Aufsetzung eines Mietaufhebungsvertrages ist nicht möglich, denn die einvernehmliche Vertragsauflösung bedarf immer der Zustimmung beider Parteien. Die abschließende Erklärung ist von beiden Parteien angenommen, wenn sie in schriftlicher Form vorliegt und von beiden Parteien unterzeichnet ist.

Vermietetes Haus verkaufen – Wertminderung

Generell ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine leerstehende Immobilie. Vermietete Immobilien erzielen in der Regel bis zu 30 % niedrigere Verkaufspreise. Aber je nach Region können auch vermietete Immobilien Spitzenpreise erzielen, denn die Situation auf dem Immobilienmarkt ist prekär und wenn die Immobilie in einer begehrten Lage liegt, wirkt sich das auch auf den Preis aus.

In Deutschland werden rund die Hälfte der Immobilien von den Eigentümern selbst bewohnt, die andere Hälfte ist vermietet. Das Kaufpreisniveau ist in den vergangenen Jahren signifikant gestiegen und durch die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip überlegen viele Vermieter, ob sie ihre Immobilie verkaufen. Es kommt dann häufig zu einer Wertminderung, da die Immobilie nur einer beschränkten Käuferschaft angeboten werden kann. Kaufinteressenten mit kurzfristigem Eigenbedarf sind meistens nicht interessiert und scheiden aus.

Die Rechtssprechung in Deutschland ist tendenziell eher mieterfreundlich und schon oft haben neue Eigentümer schnell nach dem Kauf feststellen müssen, dass sie doch nicht so schnell in das vermietete Objekte gelangen, wie geplant. Die Wertminderung bei einem vermieteten Haus ist von drei wesentlichen Faktoren beeinflusst:

Liegt die vereinbarte Miete unterhalb der marktüblichen Miete, dann ist der Kaufpreis auch niedriger. Kapitalanleger gehen mit einer gewissen Renditeerwartung an den Markt. Ist diese nicht zu erfüllen, erscheint der gewünschte Kaufpreis häufig zu hoch.
Je länger ein Mieter schon in der Immobilie wohnt, umso schwieriger ist die Eigenbedarfskündigung in der Regel. Das schränkt ebenfalls die Zielgruppe für den Verkauf ein. Langjährige Mietverhältnisse gehen oft mit unterdurchschnittlichen Mieteinnahmen einher. Das führt dann häufig zu einem Immobilienverkauf mit Wertminderung.
Es kann auch zu einer Wertminderung kommen, wenn die Immobilie sehr groß ist. Kapitalanleger sind auf der Suche nach kleinen Immobilien mit wenigen Mietverhältnissen. Große Häuser werden vorwiegend von Selbstnutzern gekauft und umso größer ist der Einfluss bestehender Mietverhältnisse auf den Kaufpreis.

Vermietetes Haus in NRW verkaufen – Welche Steuern fallen an?

Ist das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufes vermietet, können die in der Vergangenheit gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten minimieren. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn es zu einem Hausverkauf kommt, in dem sich zum Zeitpunkt des Verkaufes Mieter befinden. Zu den Anschaffungskosten gehören die Kaufnebenkosten wie die Grundsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklergebühren.

Um den Gewinn aus dem Immobilienverkauf in NRW steuerfrei realisieren zu können, sollten Sie im Falle eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Wohnung erst 10 Jahre nach dem Erwerb verkaufen. Das gilt primär dann, wenn die Immobilie schon stark im Wert gestiegen ist. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn:

Sie die Immobilie, die verkauft werden soll, nicht selbst genutzt haben, innerhalb von 10 Jahren wieder verkaufen und dabei Gewinn machen.
Sie die Immobilie, die verkauft werden soll, innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf zunächst geerbt haben und dann gewinnbringend verkaufen können.
Eine anteilige Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend verkaufen und diese nur teilweise selbst genutzt haben.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die dann anfällt, wenn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften entstehen. Die Zehnjahresfrist beginnt nicht an dem Datum, wo der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wurde, sondern ab dem Datum des notariellen Vertragsschlusses.

Die Spekulationssteuer hängt vom Wertzuwachs der Immobilie ab und vom eigenen Einkommensteuersatzes des Verkäufers. Abschreibungen, die früher gegenüber dem Finanzamt bei einer vermieteten Immobilie geltend gemacht wurden, wirken sich mindernd aus.

Eigentümerwechsel bei vermieteter Immobilie – Zusammenfassung

1. Es gilt der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”, das bedeutet, dass der neue Eigentümer an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt und seine Rechte sowie Pflichten übernimmt. Der Käufer der Immobilie tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein.

2. Der neue Eigentümer kann nicht vom Mieter verlangen, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.

3. Die Miete kann der neue Eigentümer erst nach Eintrag ins Grundbuch beanspruchen.

4. Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht.

5. Es gibt kein automatisches Mieterhöhungsrecht für den neuen Eigentümer.

6. Die Mietkaution zahlt der neue Eigentümer zurück. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an dessen Vorgänger wenden.

7. Mit einer Vollmacht kann der neue Eigentümer alle Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Grundbucheintrag beanspruchen.

8. Der neue Eigentümer sollte den Mietern die Veränderung schriftlich mitteilen.

9. Modernisierungsankündigungen und Mieterhöhungserklärungen sind erst ab Grundbucheintrag möglich.

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